В России каждый пятый заемщик по ипотеке получает зарплату «в конвертах»

Эксперты ипотечного рынка рассказали, что около 20 процентов заемщиков по ипотеке не могут официально подтвердить уровень своих доходов по стандартной схеме, так как получают большую часть своей зарплаты «в конвертах». Однако в кредитных организациях успокаивают потенциальных клиентов, утверждая, что «серые» доходы не являются поводом для отказа в оформлении ипотечного кредита, так как для заемщиков, у которых отсутствует справка по форме 2-НДФЛ кредиторы используют специальные схемы оценки платежеспособности.

Альтернатива официальным схемам

 Несмотря на непрекращающуюся борьбу с «теневыми» зарплатами, большое количество работающих продолжают получать заработанные деньги в конвертах. В одних случаях частично, а в других — полностью. Поэтому, по словам экспертов, у таких потенциальных заемщиков возникает закономерный вопрос: как они могут подтвердит уровень своих доходов, и могут ли они вообще получить ипотечный кредит? Многие заемщики ошибочно считают, что им придется «подрисовывать» свои доходы, чтобы взять кредит без поручителей.

На сегодняшний день  в большинстве банков заемщиков с «теневыми» доходами рассматривают по специальным схемам. К примеру, андеррайтерами банка анализируется, может ли занятый в той или иной сфере человек получать столько, сколько он указал в анкете-заявке.

Помимо этого, сотрудники банка могут позвонить или встретиться лично с руководителем заемщика, чтобы убедиться, что заемщик действительно работает в этой компании. Получается, делают выводы эксперты, в кредитных организациях не отказывают заемщикам с «теневыми» доходами, просто ставки для такой категории заемщиков, как правило, на 0.50-1 процентный пункт выше.

Стоит отметить, что любые отклонения от стандартов тем или иным образом компенсируются кредитными организациями, которые попросту включают дополнительные риски в стоимость кредита, обращают внимание эксперты. Также они замечают, что если, например, ипотечный кредит выдается с минимально допустимым первоначальным взносом, то заемщику предлагают дополнительное страхование его ответственности перед кредитором.

А вот «подрисовывать» доходы и составлять «липовые» справки об их уровне, чтобы взять кредит без справок,  эксперты категорически не рекомендуют. При малейших подозрениях в банках применяют дополнительные методы проверки кредитоспособности заемщика. А подделка справки 2-НДФЛ — уголовно наказуемое преступление, предупреждают эксперты.

Точных данных по количеству заемщиков, которые подделывают официальные доходы, в реальности получая «серую» зарплату, в кредитных организациях не ведут. Однако специалисты ипотечного рынка считают, что доля таких заемщиков находится на уровне 5%. Кстати, в состояние дефолта по кредиту чаще всего попадают именно заемщики с «нарисованными» доходами.

С оглядкой на мировой опыт

 Сравнивая методики по оценке ипотечных заемщиков в развитых странах и России, большинство экспертов отмечают, что отечественные системы андеррайтинга практически ни в чем не уступают по своей эффективности зарубежным.

Как считают эксперты, российские кредиторы проверяют своих клиентов более основательно, чем, к примеру, в США. «Перед началом финансового кризиса 2008 года в американских банках очень лояльно относились к подтверждению надежности заемщиков:  клиентам можно было получить кредит наличными без подтверждения официального дохода, а также тем, у кого в будущем уровень заработной платы мог вырасти. В России же даже в период острой конкуренции мало кто из кредитных организаций решался использовать такой подход и предлагал своим клиентам получить кредит онлайн, без тщательной проверки кредитоспособности», — отмечает один из экспертов.

С другой стороны, к российским механизмам оценки платежеспособности заемщиков имеются существенные замечания. В частности, один из экспертов отмечает: «В странах Америки и Европы система налогообложения и системы по контролю за оплатой налогов кардинально отличаются от российской. Также там довольно широко используют общие базы данных, содержащих подробную информацию о каждом конкретном человеке: от состояния его здоровья, имущества, совершенных правонарушениях и заканчивая долгами. В России также существуют подобные базы, однако они разрозненны между собой и для их легального использования отсутствует законодательная и юридическая база», — отмечают эксперты.

Также они подчеркивают ,что единые базы, которые содержат максимум информации о заемщике, позволили бы существенно облегчить взаимоотношения между заемщиками и кредитными организациями. Первым не пришлось бы подтверждать уровень личного дохода, наличие имущества, бегать и собирать дополнительные справки, а достаточно было бы одной заявки на кредит.

Определение дохода

Как можно доказать кредитору свою платежеспособность? Этим вопросом, кстати, задаются не только заемщики, которые имеют «серую» зарплату, но и те, чей ежемесячный доход имеет «плавающий» характер, например, в один месяц работник  получает 30 тысяч руб., а в другой — 60 тысяч.

Для этой категории заемщиков, эксперты рекомендуют получать справку по форме 2-НДФЛ, в которой помесячно раскрывается полученный доход. Кроме того, можно взять выписку в банке по карточному счету, на который перечисляется заработная плата за последние шесть месяцев, в которой будет видно, как перечислялись суммы от работодателя. Также, эксперты рекомендуют, приложить к выписке копию трудового договора.

В целом кредитные организации делят заемщиков, имеющих «серые» доходы, на две категории: владельцев бизнеса и работников по найму. Наемные сотрудники предоставляют справку по форме банка, а вот владельцам бизнеса приходится «показывать» бизнес, предъявляя, к примеру, договора с контрагентами, баланс компании и управленческую отчетность.

Безусловно, существуют и другие категории заемщиков с «серыми» доходами, которым придется приложить немалые усилия для того, чтобы доказать свою платежеспособность. Например, если человек оформлен в качестве индивидуального предпринимателя, то он сможет подавать заявки на кредит только при условии привлечения созаемщика, имеющего постоянный доход. При этом доход от занятия предпринимательской деятельностью должна составлять не более 50% от совокупного дохода заемщиков. А вот если человек работает в качестве фрилансера, пусть даже и хорошим доходом, то он вряд ли сможет рассчитывать на положительное решение и оформление кредита по ипотеке, считают эксперты.

Стоит отметить, что многие потенциальные заемщики даже не догадываются о том, что их кредитная история подпорчена. Мы  привыкли получать кредитные карты от банков на почтовые ящики, затем выбрасывая их, не удосужившись прочитав условия. Большинство людей уверенно, раз они не использовали кредитную карту, то все нормально. На деле спустя какое-то время на карте начинает накапливаться долг за обслуживание карты. Таким образом у человека накапливается небольшая просроченная задолженность, которая спустя три месяца будет считаться длительной просроченной задолженностью, которая как раз и испортит кредитную историю, поясняют эксперты. Поэтому, если вами не подавалась заявка на кредит, но вы получили кредитную карту, то следует ознакомиться с условиями ее активации и дальнейшего использования.

На ошибках надо учиться

По мнению экспертов, основную группу «отказников» составляют заемщики с негативной кредитной историей. Однако этой категории не стоит отчаиваться, успокаивают эксперты, если заемщик действительно добросовестный, то потенциальный кредитор после несложной проверки может пойти на уступки.

После кризиса, кредитными организациями были внедрены новые системы по оценке заемщиков, которые позволяют более всесторонне и качественно проанализировать кредитные риски. Помимо этого, многими банками был увеличен минимальный уровень первоначального взноса, примерно до 30%, однако в некоторых случаях он может быть понижен до 10-15, — констатирует один из экспертов. Сегодня, в банках заявка на ипотечный кредит не будет принята, если выплаты по ипотеке будут составлять более половины реального дохода заемщика.