Ипотеке не помогает даже государственное субсидирование
Ипотечная госпрограмма, направленная на повышение доступности жилищных кредитов, планомерно терпит крах - темпы кредитования продолжают замедляться. Участников госпрограммы также стало меньше - Минфин решил начал исключать неактивных ее участников. Первыми за бортом жилищного кредитования, субсидируемого государством, оказались банк "Траст" и "Приско Капитал Банк".
Несмотря на действующую программу субсидирования ставок по ипотеке, темпы прироста ипотечного кредитования в банках замедляются второй месяц подряд, причем в сентябре замедление ускорилось. По мнению банкиров, торможение ипотеки связано с ограниченностью спроса и его постепенным исчерпанием. В таких условиях по итогам 2015 года объем всей выданной ипотеки рискует достигнуть лишь минимальных прогнозных значений, предупреждают эксперты.
Информация о снижении темпов роста портфелей ипотеки в банках содержится в последнем исследовании Frank Research Group (есть в распоряжении "Ъ") по итогам сентября. Согласно статистике, темпы роста ипотеки в сентябре (к августу) составили 0,7% (рост до 4,3 трлн руб.). Замедление наблюдается уже второй месяц подряд: в августе портфель ипотечных ссуд банков вырос на 1%, в то время как в июле рост составлял 1,1%. При этом в предыдущие пару месяцев ипотека, напротив, демонстрировала рост: в июне на 0,8% к маю, в июле — на 1,1% к июню, что участники рынка расценивали как следствие запуска госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке. Теперь вес этого фактора, очевидно, снизился.
Программа субсидирования ставок по ипотеке была запущена правительством весной этого года, срок ее действия — с 1 марта 2015 до 1 марта 2016 года. Согласно условиям программы, банки должны выдавать ипотеку в новостройках по ставкам не выше 12% годовых, при этом недополученный доход (разница между максимально возможной ставкой по ипотеке в 12% и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3,5 п. п.) банкам возмещают из госсредств.
Причина торможения едва начавшего расти рынка ипотеки — снижение спроса. По словам директора дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадима Пахаленко, "наиболее активно банки выдавали ипотеку по госпрограмме в первые четыре-пять месяцев ее действия". В это время ряд потребителей фактически реализовали отложенный спрос на ипотеку, так как в начале года из-за высоких ставок и ужесточения кредитной политики большинства банков ипотека для граждан была недоступна, уточняет он. "Сейчас первичный спрос потребителей на ипотеку по госпрограмме удовлетворен, поэтому и объем выдаваемых кредитов выравнивается",— поясняет господин Пахаленко. "В начале запуска госпрограммы многие потребители приобретали квартиры в ипотеку, так как считали ставки на уровне 12% годовых очень привлекательными, однако уже к концу июля поток таких клиентов значительно снизился",— указывает руководитель блока розничного бизнеса Промсвязьбанка Леонид Качалов. Менее выгодной стала ипотека по госпрограмме и для банков — из-за снижения ЦБ ключевой ставки для них падает маржинальность этого продукта.
Кредитование на покупку жилья на вторичном рынке, за счет которого банки могли бы нарастить объемы кредитования, сейчас находится фактически в "замороженном" состоянии. "Кредитование "вторички" государством не субсидируется, и ставки по ипотеке в этом сегменте значительно (на 2-3 процентных пункта) выше, чем ставки по субсидируемой "первичке"",— указывает руководитель ипотечного центра компании RDI Рустам Азизов. Кроме того, средняя стоимость квартир на вторичном рынке также выше. "Так, средний размер ипотеки на квартиру экономкласса составляет 3 млн руб., тогда как на квартиру аналогичного сегмента на вторичном рынке — уже 5-7 млн руб.",— уточняет господин Азизов. Отдельным фактором, определяющим консерватизм покупателей, являются и риски дальнейшего снижения цен на недвижимость.
В таких условиях возможность того, что банкирам удастся выполнить обозначенные ранее позитивные прогнозы Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (прогнозировали рост рынка в 2015 году на уровне 1 трлн руб. и 1,2-1,3 трлн руб. соответственно), становится все менее вероятной, указывают эксперты.
Госпрограмма начала исключать неактивных участников
Министерство финансов впервые исключило из программы ипотечного кредитования с господдержкой двух участников — банк «Траст», санируемый банком «Финансовая корпорация «Открытие», и Приско Капитал Банк, контролируемый компанией «Приморское морское пароходство» Александра Кириличева. Эти банки с мая по сентябрь не выдали ни одного жилищного кредита в рамках госпрограммы. Таким образом, число ее участников сократилось до 37. Изменения утверждены приказом Минфина, выпущенным 22 октября. В министерстве «Известиям» сообщили, что пока в планах ведомства дальнейшего сокращения числа участников госпрограммы нет.
Госпрограмма поддержки рынка ипотечного кредитования запущена в марте 2015 года сроком на один год. Постановлением правительства № 220 от 13 марта предусмотрено выделение 20 млрд рублей на субсидирование ставок по ипотеке. В рамках программы они не могут быть выше 12% годовых. Накануне старта программы (по состоянию на 1 марта 2015 года), по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 14,45% годовых. В небольших банках, например, входящих в третью и четвертую сотню по активам, ставка доходила до 17,7%. Для сравнения: на 1 марта 2014 года средневзвешенная ставка была равна 12,29%. Рост ставок по кредитам в начале 2015 года произошел вслед за резким повышением ЦБ ключевой ставки в декабре 2014 года (с 10,5 до 17% годовых). Таким образом, госсубсидии идут на возмещение недополученных доходов банков, выдающих жилищные кредиты по ставке не выше 12% годовых. Сейчас ключевая ставка ЦБ — 11%, средневзвешенная по ипотеке за август (последние данные ЦБ) — 12,88%.
Программа рассчитана на выдачу ипотеки на общую сумму 700 млрд рублей; первоначально было 400 млрд; на текущий момент Минфин распределил между банками лимит в объеме 554,4 млрд. Ограничения круга лиц для участия в программе постановлением не предусмотрено, кредиты с господдержкой предоставляются на покупку жилья только на первичном рынке. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге составляет 8 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей.
Для каждого банка — участника программы Минфин установил месячный минимум по выдаче жилищных кредитов (согласно плану ежемесячных выдач, который банк приложил к заявке на участие в программе). Этот порог не может быть ниже 300 млн рублей. В случае нарушения этого нижнего лимита в течение двух месяцев подряд Минфин вправе исключить банк из программы и перераспределить его лимит между другими участниками — что, собственно, ведомство и сделало на прошлой неделе.
По материалам сайтов kommersant.ru и izvestia.ru.
За динамикой курсов валют в режиме реального времени вы можете следить на нашем графике валют онлайн.