С начала 2015 года ставки по ипотечным кредитам выросли более чем в два раза

Непростая экономическая ситуация вынудила российские банки пересмотреть ставки по ипотечным кредитам. Мало того, россиянам ипотека обходится дороже из-за нововведения от Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК): заемщикам настоятельно рекомендуют застраховаться от возможных невыплат по кредиту.

Агентство предложило Центробанку ввести новый критерий для оценки банками риска по ипотечным кредитам — наличие договора страховки от невыплат по ипотеке. Логика АИЖК: чем меньше риск по кредиту, тем меньший объем резервов под него создается банком, тем меньше собственного капитала требуется банков, тем меньше рисков и тем меньшие ставки он может предложить. Это следует из письма первого зампреда Центробанка Алексея Симановского, направленного в Ассоциацию российских банков (АРБ). Новая страховка в теории может побудить банки снизить общую ставку по кредиту на пару процентов, но это будет зависеть от их желания — эксперты такого пока не ждут.

Как указано в письме, АИЖК предложило регулятору внести поправки в положение ЦБ № 254-П о формировании резервов на возможные потери по ссудам и инструкцию № 139-И об обязательных нормативах банков. Если предложение АИЖК будет принято, у банков появится новый универсальный критерий для перевода ипотечных кредитов из категорий с более высоким риском в категории с менее высоким риском.

Сейчас для ипотеки на сумму менее 50 млн рублей ЦБ выделяет четыре категории ссуд, по нарастанию уровня риска. Универсальными критериями для сортировки ипотечных кредитов по категориям выступают размер первоначального взноса по ипотеке, а также уровень превышения годового дохода заемщика над объемом годовых платежей по кредиту (основной долг плюс проценты). Первая категория — так называемые идеальные ипотечные кредиты: размер первоначального взноса составляет не менее 50% стоимости недвижимости, совокупный годовой доход заемщика превышает сумму годовых платежей не менее чем в 2,5 раза. Вторая категория — ипотечные кредиты с пониженным уровнем риска: первый взнос не менее 30%, годовой доход заемщика выше годовой суммы платежей не менее чем вдвое. Третья категория — кредиты с нормальным уровнем риска  (первый взнос от 10 до 30% стоимости жилья). Далее высокорискованные ссуды: взнос меньше 10%; доход заемщика также не имеет значения.

Чем выше риск, тем больше резервов банк должен выделить под них. Для портфелей нормальных и высокорискованных ипотечных кредитов — 3-я и 4-я группы — это 0,35–5% от суммы кредита (зависит от залога и наличия «зарплатных» счетов заемщиков в банке-кредиторе). В случае просрочки резервы зависят от ее масштабов: 1–30 дней — 1,5–8%, 31–90 дней — 10–20%, 91–180 дней — 35–50%, 181–360 дней — 75%, свыше 360 дней — 100% резервов. Резервы по ипотеке с пониженным уровнем риска и идеальных ссуд — 0,2–0,6%,  далее также зависит от срока, но нормы гораздо мягче (1–30 дней — 0,6–1%, 31–90 дней — 7%, 91–180 дней — 20%, 181–360 дней— 60%, 360–720 дней — 80%, более 720 дней — 100%). По военной ипотеке резервов не делают (0%). Наличие страховки от дефолта/просрочки позволит банку, по замыслу АИЖК, перемещать ссуду на одну ступень выше в описанной классификации.

Просьбу учитывать наличие ипотечного страхования при формировании банками резервов по жилищным кредитам озвучивала и АРБ — в письме ЦБ от 15 января 2015 года. АРБ поясняла, что эта мера необходима для «обеспечения дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и сохранения доступности ипотеки для населения». В ответ на обращение АРБ Симановский сообщил, что это предложение уже поступило регулятору от АИЖК.

— Ипотечное страхование как разновидность кредитного страхования снижает риск возникновения убытков у банка, — объяснил Андрей Языков, гендиректор Страховой компании АИЖК (входит в АИЖК). — Ипотечное страхование эффективно работает во всем мире и в большинстве стран интегрировано в банковское регулирование. АИЖК уже пять лет развивает данный вид страхования, и благодаря поправкам в закон и формированию жестких (в пользу кредитора) правил страхования мы смогли обеспечить ему высокое доверие. Более сотни банков уже применяют его как инструмент снижения рисков. Таким образом, в России созданы все необходимые условия (надежность полиса, надежность страховщика), чтобы интегрировать ипотечное страхование в банковское регулирование. Это давняя инициатива АИЖК, обсуждение вопроса с ЦБ в деталях идет с декабря 2012 года, сейчас финальная часть дискуссий, есть основания для принятия решения в сжатые сроки.

В пресс-службе Центробанка «Известиям» сообщили, что в настоящее время регулятор изучает вопрос учета страховой суммы в рамках существующих правил.

— Новация позволит банкам, на балансах которых находятся ипотечные кредиты, улучшить устойчивость своего финансового положения, — комментирует директор ипотечного бизнеса Локо-банка Ирина Дзюба. — Текущих уровень ставок по ипотеке: от 15,9% (вторичный рынок) и 17,2% (первичный рынок) до 19–20% годовых.

Ведущий эксперт по банковским рейтингам «Эксперт РА» Максим Истомин говорит, что, если проект АИЖК будет принят, банки в теории смогут снизить ставки по ипотеке на 1–4 процентных пункта. Президент Гильдии инвестиционных и финансовых аналитиков Михаил Васильев считает, что ставки по ипотеке могут снизиться максимум на 1 п.п. Дзюба не уверена, что банки вообще будут снижать ставки по ипотеке в условиях кризиса. Но собеседница говорит, что допстраховка скорее будет гарантом того, что банк хотя бы не повысит ставку по жилищному кредиту. По ее мнению, из-за допстраховки ипотечные кредиты станут менее выгодными для заемщика — даже при условии снижения банком процентной ставки по ссуде.

— Сейчас при оформлении ипотеки по действующему законодательству обязательным является страхование приобретаемой недвижимости, то есть залога, — говорит Дзюба. — Данные расходы составляют примерно 0,15% от остатка кредита. Такая страховка уплачивается ежегодно на текущий остаток задолженности. В качестве дополнительных видов страхования банки прежде всего предлагают личное страхование (жизни и здоровья заемщиков). Его стоимость — 0,3–0,8% от стоимости кредита в зависимости от возраста и здоровья клиента. Такая страховка оформляется сроком на год с последующей ежегодной пролонгацией. Есть еще страхование от потери работы (1% от суммы кредита в год), титульное страхование — от возможной угрозы потери права собственности на приобретенную квартиру (обычно оформляется на первые 3 года; цена вопроса зависит от порядка перехода права собственности к продавцу кредитной квартиры, минимальный тариф — 0,6% от суммы займа). Страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, которое лоббирует АИЖК, в любом случае увеличит расходы заемщиков — примерно на 1% от суммы кредита в год.

Возьмем, к примеру, кредит на 10 млн рублей под 18% годовых с первоначальным взносом 30% (3 млн рублей), который будет погашаться равными платежами. Размер ежемесячного платежа по ссуде составляет порядка 300 тыс. рублей, годового — 3,6 млн рублей. Стоимость обязательной страховки в первый год составит 15 тыс. рублей. Дополнительные страховки, если банк принудит заемщика, добавят около 2,1% от суммы кредита (с учетом того что страхование жизни и здоровья будет стоить 0,5% от суммы займа). Итого в первый год ипотечный клиент отдаст еще 210 тыс. рублей на допстраховки. Всего, таким образом, заемщик заплатит при получении ипотеки — 3,825 млн.

Если клиент оформит страховку, которую лоббирует АИЖК, положим, параметры кредита будут такими: сумма — 10 млн рублей, ставка по кредиту — 17% годовых, первоначальный взнос — 30%. Итого ежемесячный платеж около 280 тыс. рублей, годовой — 3,360 млн; обязательная страховка — 0,15% от 10 млн — те же 15 тыс. рублей; допстраховки — 3,1% от 10 млн (310 тыс.). Итого клиент отдаст в первый год ипотеки в данном случае — 3,685 млн. Но затем, по словам банкиров, с учетом ежегодной допстраховки в 1% второй вариант окажется всё равно менее выгодным. Разница между ежемесячными платежами в первом и втором варианте составляет около 20 тыс. рублей, а между объемом допстраховок — 100 тыс.

В пресс-службе АИЖК, впрочем, заявили, что предлагаемая страховка обойдется в среднем в 2-2,5% от суммы кредита, и ее нужно будет платить один раз. В итоге, по подсчетам агентства, заемщик, напротив, выиграет порядка 1 млн рублей.

Вице-президент, начальник департамента ипотечного кредитования банка «Интеркоммерц» Татьяна Павлова уверена, что в случае реализации предложения АИЖК ипотечные клиенты банков не ощутят какого-то значительного снижения своих расходов.

— Появится новое требование по страховке, которое, естественно, принесет определенное удорожание ссуды в целом, — считает Павлова.

Начальник управления ипотечного кредитования Росинтербанка Алексей Анищик поясняет: если стоимость допстраховки, которую лоббирует АИЖК, будет невысокой, то возникнет вопрос о рентабельности затеи для страховщиков и, как следствие, состоятельности продукта в целом; да и сам продукт еще не раскручен. Его предлагает около 30 страховых компаний.

— Из-за феноменально высоких процентных ставок ипотека сейчас остается популярным инструментом только у заемщиков, заинтересованных в привлечении менее 50% от стоимости жилья, — констатирует гендиректор консалтинговой компании bSimple Рамин Алиев.

По данным ЦБ, задолженность по ипотечным кредитам россиян на 1 января 2015 года достигла 3,5 трлн рублей, просрочка по ним — 32,1 млрд (на 1 января 2014 года — 2,6 трлн и 27,8 млрд соответственно).

— Качество ипотечных кредитов, выдаваемых с середины 2013 года, ухудшается, — говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй НБКИ Алексей Волков. — Пока эти кредиты компенсируются старыми выдачами более высокого качества, но в будущем могут привести к ухудшению показателей риска сектора ипотечного кредитования.

АИЖК повысило ставки по ипотеке до 19,6% годовых

Финансовый кризис вынудил Агентство пересмотреть ставки своих «рыночных» продуктов. Итоговая ставка по самому массовому продукту «стандарт» больше не будет зависеть от индекса потребительских цен. Согласно новым тарифам на сайте АИЖК, теперь ставка будет определятся ежемесячно как средняя доходность пятилетних облигаций федерального займа, увеличенная на 2,5 процентного пункта (п.п.) На март итоговая ставка по ипотечным кредитам установлена в 18,9% годовых при наличии договора личного страхования и 19,6% — без такого договора.

АИЖК — государственное агентство, которое занимается рефинансированием ипотеки, выданной банками по его стандартам (социальная — в приоритете), а также финансированием строительства коммунальной инфраструктуры. Это позволяет банкам быстро находить средства для выдачи новых кредитов и снизить их стоимость.

До сих пор стоимость кредита «стандарт» по желанию заемщика могла быть фиксирована на любой срок, по истечении которого пересчитывалась в зависимости от официального уровня инфляции. Таким образом, агентство раньше срока выполнило указ президента Владимира Путина, согласно которому к 2018 году необходимо обеспечить снижение средней ставки по ипотеке до уровня «инфляция плюс 2,2 п. п.» (указ от 7 мая № 600). Хоть и с некоторыми ограничениями, такой кредит можно было получить — при 50-процентном первоначальном взносе, заключении договора личного страхования и фиксации ставки на год.  Как объяснял гендиректор АИЖК Александр Семеняка, специалисты агентства хотели привязать ставку к показателю, который бы «не пугал» заемщика. В дальнейшем из-за повышения стоимости фондирования, «добавка» к инфляции была повышена в среднем на 1 п.п. 

С учетом того, что по данным Росстата инфляция в прошлом году составила 11,4%, «президентская ставка» по старой формуле на 2015 год могла бы составить 13,6%. По данным Центробанка на 1 января 2014 года, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, составила 12,45% годовых. Таким образом, стоимость ипотечных кредитов увеличилась более чем на 50%.

Как пояснили в пресс-службе АИЖК, изменение формулы связано с существенным удорожанием фондирования, но при этом коснулось только заемщиков, которые не относятся к льготным категориям. «Социальная» ипотека в агентстве в настоящее время ниже текущего уровня инфляции.  

— Cтавка по программе «Социальная ипотека: квартира» в рамках социального стандарта на февраль 2015 года составляет 12,84%, а на март 2014-го — 13,16%. Это ниже, чем текущий уровень инфляции (индекс потребительских цен в январе 2015 к январю 2014 составил 15%). Таким образом, ставки для заемщиков из социально приоритетных категорий граждан не только не противоречат «майским указам», а даже ниже обозначенного в них уровня, — пояснили в пресс-службе агентства.

В агентстве надеются на снижение ставок в течение года.

— На текущий момент размер ставки пятилетнего ОФЗ существенно снизился (к примеру, 16.01.2015 она составляла 14,87%, а 17.02.2015 — лишь 12,74%). Соответственно, следует ожидать пропорционального снижения ставок по классической ипотеке АИЖК. Также следует отметить, что ставки других участников рынка на текущий момент доходят до 20% годовых и выше, — отмечают в АИЖК.

У других игроков более пессимистические ожидания.

— Реальный уровень ипотечных ставок сейчас находится в пределах 16–20% годовых, — отмечают в пресс-службе ВТБ24. — Более низкий процент будет означать убыток для банков. Для конечного потребителя по ипотеке такие ставки уже практически неприемлемы и, одновременно с ужесточением требований к заемщику, значительно снижают доступность ипотеки. Ипотека — самый чувствительный к ставке продукт, и при сохранении текущего уровня ключевой ставки ее перспективы неутешительны. Объемы выдачи могут сократиться не менее чем в 4–5 раз, что уже наблюдалось в кризисный период 2008–2009 годов. Ипотечный рынок нуждается в поддержке со стороны государства. При текущем уровне ключевой ставки без субсидирования процентных ставок по ипотеке для банков со стороны государства или иных способов предоставления банкам целевых ресурсов для выдачи ипотеки ожидать снижения ипотечных ставок оснований нет.

По материалам интернет-издания: izvestia.ru.

О том, как оформляется кредит за час, вы можете узнать, перейдя по ссылке. Кроме того, на открывшейся странице вы сможете ознакомиться с наиболее выгодными предложениями.